Czy sankcja kredytu darmowego obejmuje umowę mieszkaniową? To częste pytanie osób, które znalazły nieścisłości w dokumentach od banku. Krótko: kredyt hipoteczny w rozumieniu ustawy z 2017 r. podlega odrębnym przepisom, w których nie ma odpowiednika art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim. Nie znaczy to jednak, że kredytobiorca hipoteczny zostaje bez ochrony. Poniżej wyjaśniamy, gdzie przebiega granica i jakie środki pozostają do dyspozycji.
Czy SKD obejmuje kredyt hipoteczny?
SKD nie obejmuje kredytu hipotecznego w rozumieniu ustawy z 23 marca 2017 r., obowiązującej od 22 lipca 2017 r. Pełna nazwa aktu to ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami i agentami, a jej art. 3 ust. 1 opisuje umowę, na podstawie której konsument otrzymuje finansowanie:
- zabezpieczone hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną albo
- przeznaczone na nabycie lub utrzymanie własności domu albo mieszkania, spółdzielczego prawa do lokalu lub gruntu, a także na budowę lub przebudowę budynku.
Ustawa o kredycie hipotecznym ma własne wymogi informacyjne, ale nie przewiduje zwrotu samego kapitału bez odsetek i kosztów, jak art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim. Mechanizm SKD i jego warunki opisujemy w tekście o tym, na czym polega darmowy kredyt.
Przy finansowaniu zabezpieczonym hipoteką, podpisanym przed 22 lipca 2017 r., znaczenie ma brzmienie przepisów obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Taki kontrakt trzeba ocenić indywidualnie, na podstawie jego treści i ówczesnego stanu prawnego.
Które umowy związane z mieszkaniem mogą podlegać SKD?
SKD może dotyczyć takich umów, jeżeli są kredytem konsumenckim: do 255 550 zł albo równowartości tej kwoty w innej walucie (art. 3 ust. 1), a przy pożyczce na remont domu albo lokalu mieszkalnego bez zabezpieczenia hipotecznego także powyżej tego progu (art. 3 ust. 1a). Granicę wyznacza przede wszystkim rodzaj umowy, a nie sam cel wydatku.
| Rodzaj umowy | Czy może podlegać SKD | Podstawa |
|---|---|---|
| Pożyczka gotówkowa bez hipoteki na remont albo wyposażenie lokalu | tak | art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o kredycie konsumenckim |
| Finansowanie zakupu lub budowy spełniające definicję kredytu hipotecznego | nie | art. 3 ustawy o kredycie hipotecznym |
| Umowa zabezpieczona hipoteką sprzed 22 lipca 2017 r. | ocena indywidualna | przepisy z dnia zawarcia umowy |
Z tabeli wynika, że w sprawach granicznych rozstrzyga treść umowy: zabezpieczenie, cel i kwota. Więcej o umowach spoza zakresu SKD w tekście o tym, co zrobić, gdy kredyt nie kwalifikuje się do sankcji.
Jak reklamować błędy w umowie kredytu hipotecznego?
Błędy w umowie kredytu hipotecznego zgłasza się najpierw w reklamacji do instytucji, która udzieliła finansowania, potem można zwrócić się do rzecznika, a na końcu do sądu.
Jak złożyć reklamację u kredytodawcy?
Reklamację składa się w formie przewidzianej przez kredytodawcę, np. pisemnie, w placówce albo w bankowości elektronicznej. Odpowiedź musi przyjść w ciągu 30 dni od otrzymania pisma (art. 6 ustawy o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego). W szczególnie skomplikowanych przypadkach instytucja może wydłużyć termin do 60 dni, ale musi wcześniej wyjaśnić przyczynę opóźnienia (art. 7). Jeżeli nie dotrzyma terminu, reklamację uważa się za rozpatrzoną zgodnie z wolą klienta (art. 8). Treść odpowiedzi powinna obejmować m.in. uzasadnienie faktyczne i prawne oraz wskazanie fragmentów umowy albo wzorca, na które powołuje się instytucja (art. 9).
Kto pomaga po nieuwzględnieniu reklamacji?
Po nieuwzględnieniu reklamacji można złożyć wniosek do Rzecznika Finansowego, który zajmuje się sprawami indywidualnymi klientów rynku finansowego. Pomocy udzielają też miejscy i powiatowi rzecznicy konsumentów. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie prowadzi spraw indywidualnych, jak sam wskazuje na swojej stronie, lecz zajmuje się praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumentów.
Kiedy spór o kredyt hipoteczny rozstrzyga sąd?
Sąd rozstrzyga spór, gdy reklamacja nie przyniesie rozwiązania. W pozwie można np. domagać się ustalenia, że określone postanowienia nie wiążą kredytobiorcy, albo zwrotu świadczeń pobranych bez podstawy. Wybór żądania zależy od zarzutów wobec umowy i dobrze go omówić z prawnikiem przed wniesieniem pozwu. Do analizy potrzebne są umowa z załącznikami, aneksy, harmonogramy spłat i korespondencja z kredytodawcą.
Jakie zarzuty podnoszą kredytobiorcy hipoteczni?
Poza SKD kredytobiorcy hipoteczni mogą powołać się na art. 385¹ Kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych. Zapis nieuzgodniony indywidualnie nie wiąże konsumenta, jeżeli kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Wyjątek stanowią klauzule określające główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane jednoznacznie.
Spory dotyczą najczęściej:
- zasad zmiany oprocentowania, w tym postanowień opartych na wskaźniku WIBOR, co stanowi odrębną kategorię spraw z własnym orzecznictwem,
- sposobu naliczania prowizji i opłat oraz przejrzystości zasad ich zmiany,
- ubezpieczeń powiązanych z umową i kosztów, które z nich wynikają.
Każdy z tych zarzutów wymaga osobnej oceny, a o tym, czy postanowienie jest niedozwolone, rozstrzyga sąd w konkretnej sprawie. Różnice między SKD a innymi podstawami roszczeń zestawia też tekst o tym, co trzeba wiedzieć o darmowym kredycie. Jeżeli chcesz, żeby adwokat sprawdził, czy Twoja umowa podlega ustawie o kredycie konsumenckim, skontaktuj się z kancelarią.
Wniosek: SKD nie dotyczy umów spełniających definicję kredytu hipotecznego. Kredytobiorca może jednak złożyć reklamację, zwrócić się do Rzecznika Finansowego albo rzecznika konsumentów i dochodzić swoich praw w sądzie, a pożyczka na remont bez hipoteki może podlegać SKD.
