Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, dlatego każdy błąd w umowie czy niejasny zapis może mieć duże znaczenie dla kredytobiorcy. W ostatnich latach coraz częściej mówi się o sankcji kredytu darmowego i o tym, jak może poprawić sytuację konsumentów. Czy można z niej skorzystać także w przypadku kredytów hipotecznych?
Dlaczego kredyty zabezpieczone hipoteką nie podlegają sankcji
Sankcja kredytu darmowego i kredyt hipoteczny to pojęcia, które na gruncie prawa nie łączą się ze sobą. Ustawa o kredycie konsumenckim z 12 maja 2011 roku wprost wyłącza umowy zabezpieczone hipoteką spod działania sankcji. Powód jest prosty: ustawodawca traktuje kredyty mieszkaniowe jako osobną kategorię, regulowaną odrębną ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku. SKD powstała głównie po to, by chronić konsumentów zaciągających mniejsze, krótkoterminowe zobowiązania, zwykle do 255 550 zł. Hipoteka, opiewająca często na setki tysięcy złotych i rozłożona na dwadzieścia, trzydzieści, a niekiedy trzydzieści pięć lat, nie mieści się w tej definicji. To oznacza, że nawet jeśli bank błędnie poda całkowity koszt kredytu albo zaniży RRSO, konsument nie może automatycznie powołać się na SKD w kredycie hipotecznym i żądać spłaty wyłącznie pożyczonego kapitału, bez odsetek i prowizji.
Takie ograniczenie od lat budzi dyskusje wśród kredytobiorców, którzy uważają, że długoterminowe zobowiązania też powinny podlegać podobnemu mechanizmowi. Brak sankcji kredytu darmowego nie oznacza jednak braku ochrony. Można powoływać się na przepisy kodeksu cywilnego dotyczące klauzul niedozwolonych, na prawo bankowe oraz na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE, które wielokrotnie podkreślało wymóg przejrzystości w relacji bank–konsument. Dotyczy to choćby tego, czy bank może pobierać odsetki od kosztów kredytu. Przed sięgnięciem po którekolwiek z tych narzędzi warto sprawdzić, jakie pożyczki mogą klasyfikować się do SKD, żeby nie mylić różnych typów zobowiązań i nie kierować roszczenia w niewłaściwą stronę.
Jak reklamować błędy w umowie hipotecznej krok po kroku
Reklamacja składana bezpośrednio w banku to pierwszy krok po wykryciu błędów w umowie hipotecznej. Można ją złożyć osobiście w placówce, przesłać pocztą tradycyjną albo drogą elektroniczną, na przykład przez bankowość internetową. Na odpowiedź czeka się standardowo 30 dni, a w sprawach szczególnie skomplikowanych termin ten wydłuża się do 60 dni, o czym bank musi poinformować przed jego upływem. Instytucja ma obowiązek ustosunkować się do każdego zarzutu i przedstawić własną argumentację na piśmie.
Jeśli stanowisko banku nie satysfakcjonuje kredytobiorcy, kolejnym etapem jest Rzecznik Finansowy, który analizuje sprawę, kontaktuje się z bankiem i prowadzi postępowanie polubowne. Rzecznik nie wydaje wiążącej decyzji, ale jego interwencja nierzadko pomaga wypracować kompromis. Gdy ani reklamacja, ani działanie Rzecznika nie przynoszą efektu, sprawę można zgłosić do UOKiK, zwłaszcza gdy w grę wchodzą nieuczciwe praktyki rynkowe lub klauzule abuzywne wpisane do rejestru. Ostatecznym rozwiązaniem pozostaje droga sądowa. W pozwie można domagać się usunięcia wadliwych zapisów z umowy albo zwrotu nienależnie pobranych kosztów, a w sprawach kredytów opartych na WIBOR coraz częściej również zabezpieczenia roszczenia, czyli zawieszenia spłaty rat na czas procesu.
Najczęstsze nieprawidłowości w kredytach mieszkaniowych
Najczęściej podnoszoną nieprawidłowością w kredytach mieszkaniowych jest oprocentowanie oparte na WIBOR-ze. Kredytobiorcy argumentują, że wskaźnik ten nie odzwierciedla realnych kosztów pozyskania pieniądza przez banki, bo opiera się głównie na deklaracjach, a nie na faktycznych transakcjach na rynku międzybankowym. W efekcie raty bywają zawyżone, a klient nie ma narzędzia, by samodzielnie zweryfikować, jak ten parametr został ustalony. W sądach przewija się zarzut, że brak przejrzystości w sposobie wyliczania WIBOR-u narusza prawa konsumenta.
Poza tym pojawiają się inne błędy: niejasne formuły zmiany oprocentowania, nieprawidłowe wyliczenie pozaodsetkowych kosztów czy zapisy uznawane za niedozwolone w innych typach kredytów. Przykładem bywa brak czytelnego wskazania, jaka część raty trafia na spłatę kapitału, a jaka na koszty dodatkowe. Taka nieprzejrzystość sprawia, że wielu konsumentów nie ma pełnego obrazu rzeczywistego obciążenia finansowego. Banki często nie doprecyzowują też zasad pobierania prowizji ani sposobu naliczania ubezpieczenia przypisanego do kredytu, co dodatkowo utrudnia ocenę całkowitego kosztu zobowiązania. Osobnym wątkiem jest pytanie, czy bank może naliczać odsetki od prowizji, bo właśnie tu kryje się część zawyżonych kosztów.
Sankcja kredytu darmowego nie jest uniwersalnym rozwiązaniem i przy reklamacji kredytu hipotecznego nie da się z niej skorzystać. Do dyspozycji pozostają jednak inne środki prawne, które pomagają, gdy umowa zawiera nieprawidłowości. Przeanalizuj więc dokładnie wszystkie dokumenty związane z kredytem, a w razie rażących błędów skonfrontuj je z bankiem i, jeśli trzeba, skorzystaj z pomocy prawnika.
